¿Cuanto cuesta construir una Casa?
La mayoría de los clientes, cuando contactan a un arquitecto o constructor, consultan cuanto les costaría hacerse su casa. Esta es una pregunta de difícil respuesta para un Arquitecto o Constructor, ya que depende obviamente de las características de la casa. Sería como preguntar cuanto cuesta un auto; un auto nuevo puede costar desde 6 millones de pesos hasta más de 100…, obviamente depende de sus características.
Con respecto al costo de construcción de una vivienda, hay que considerar 3 aspectos:
– La calidad o experiencia del Constructor o Empresa Constructora,
– Las características de la vivienda, y
– El tipo de Contrato que se acuerda con la Constructora
1. La calidad de una Empresa Constructora:
Una empresa constructora formal, generalmente dirigida por un Profesional Constructor Civil, Arquitecto o Ingeniero, que opera de una manera profesional y formal, cobrará más caro que una empresa más informal o un “Contratista”.
Una empresa formal y seria, es una empresa que:
- Tiene un Profesional a cargo con estudios y títulos formales de construcción, arquitectura o ingeniería,
- Es capaz de cubicar y cotizar adecuadamente un proyecto a través de softwares de cubicación y planillas de cálculo (Autocad, Excel, etc), con el objeto de entregar un Presupuesto correcto del costo del proyecto,
- Es capaz de comprometerse a firmar un contrato notarial de construcción en donde se establecen plazos, garantías de posventa, retenciones y multas por atrasos,
- Es capaz de organizar adecuadamente la construcción de una obra, en cuanto a la adquisición y llegada de materiales, contratación y gestión de personal, cumplimiento de normas de seguridad y leyes laborales, etc.
Una constructora que pueda desarrollar estas funciones de manera profesional y sin muchos problemas, probablemente cobrará un valor mayor que una constructora más “informal” que, si bien puede desarrollar estas labores, lo hará de forma imperfecta o incompleta.
Por ejemplo, una constructora de menor calidad, probablemente cometa más errores al momento de cubicar y cotizar un proyecto, con lo cual puede entregar un presupuesto de menor monto, pero luego percatarse de que no cotizó ciertas partidas. Esto redundará en que la constructora solicitará más dinero al cliente, o simplemente abandonará la obra.
Asimismo, una constructora de menor calidad, no será capaz de organizar adecuadamente la logística de una obra (la llegada oportuna de materiales y personal, por ejemplo), lo que redundará en atrasos. Otros efectos de contratar una constructora barata es que al comenzar a habitar la vivienda, esta tenga fallas constructivas, como filtraciones, ventanas o puertas que no cierren bien, sistemas eléctricos y de calefacción con fallas, etc.
Los clientes deben considerar que las “barreras de entrada” para dedicarse a la construcción de casas son muy bajas, es decir, cualquier persona con algunos conocimientos de construcción puede presentarse como “Constructor”, contratar a algunos maestros y ofrecerse para construir una casa. Lo anterior no ocurre, por ejemplo, para obras más grandes, como un edificio, un colegio o un hospital; irónicamente, construir una casa es “demasiado fácil”, por lo tanto pueden presentarse para ello constructores con muy bajas calificaciones.
2. Características de la Vivienda
El segundo factor a considerar en el costo de construcción corresponde a las características de la vivienda en cuanto a su diseño y materialidades de obra gruesa y terminaciones.
- Diseño: la calidad o sofisticación del diseño arquitectónico incide directamente en el costo de construcción. Por ejemplo, una vivienda con grandes espacios y ventanales, mayor altura libre de piso a cielo, enchapes o revestimientos de muros, será mas cara que una vivienda con altura estándar de piso a cielo (generalmente 2,4 metros), ventanas de tamaños normales y muros solamente con pintura. También influyen en el costo el tipo de calefacción, el diseño de la iluminación, la cantidad de puntos de iluminación y enchufes, la cantidad de baños y sus instalaciones sanitarias, la calidad e intensidad de las aislaciones térmicas y acústicas, etc.
- Materialidades de Obra Gruesa: una vivienda en Hormigón Armado será más cara que una vivienda en madera o en estructura metálica. Asimismo, una vivienda en terreno en pendiente o con suelo de mala calidad, requerirá mayores costos de fundaciones y obra gruesa que una vivienda en terreno plano de buena calidad.
- Materialidades de Terminaciones: Los tipos de pisos, cerámicas, porcelanatos, revestimientos, muebles y otros materiales influyen en el costo final. Asimismo, una vivienda con puertas enchapadas en madera y muebles sofisticados por ejemplo, será más cara que una vivienda con puertas sólo pintadas y muebles estándar.
3. El tipo de Contrato que se acuerda con la Constructora
El tercer factor a considerar para determinar el costo de construcción es el tipo de contrato que se hará con la constructora. Al momento de establecer el contrato con la constructora, las obligaciones y clausulas que se le impongan a ella tendrán consecuencias en cuanto al precio ofrecido. Si son muy estrictas, con muchas multas por atrasos o muchas retenciones, la empresa constructora cobrará más, ya que tendrá más riesgos.
En general, existen 2 tipos de contratos de construcción:
1) Contrato por Obra Vendida (también denominado Contrato a Suma Alzada):
En este tipo de contrato, el constructor ofrece un precio y un plazo por construir la vivienda, con todo incluido, basado en el Proyecto entregado, y asume los riesgos de que el precio ofrecido sea menor a los costos finales que él deberá desembolsar en la contratación de mano de obra y compra de materiales, con lo cual arriesga perder dinero o finalmente no ganar mucho. Dado esto, en general los valores ofrecidos por los constructores en este tipo de contrato son mayores que en el caso de los Contratos por Administración.
2) Contrato por Administración:
En este tipo de contrato, se establece un pago o honorario para el constructor por realizar el trabajo de la construcción, y se traspasan los costos directos de mano de obra y materiales directamente al cliente; dado esto, el constructor no tiene riesgos de perder dinero, con lo cual el cobro que él hace, sumando su honorario y la mano de obra y materiales, será generalmente menor a lo que cobraría si el trabajo fuese realizado mediante contrato de Obra Vendida. En este tipo de contrato, es casi imprescindible contar con un ITO que revise y apruebe los gastos de mano de obra y materiales que el constructor va presentando a medida que avanza la obra.
En cualquier caso, es muy recomendable asesorarse con un Abogado o con un ITO para establecer el contrato de construcción.
Valores:
En cuanto a valores concretos, y considerando el momento de escribir esta columna (agosto de 2022), se podrían dar los siguientes montos estimativos en UF/m2 a modo de ejemplos:
Entre 25 y 28 UF/m2 podría estimarse para una vivienda de buena calidad, en estructura de madera o metálica, de características de diseño estándar (altura de piso a cielo 2,40, ventanales y espacios de tamaños normales y no exra-grandes), en un terreno que no posea mayores dificultades. A estos valores habría que agregarle quizás 2 UF/m2 si el terreno es en pendiente o complicado, o si se le quiere agregar al diseño alguna carcterística especial, como mayor altura de piso a cielo o grandes ventanales.
Entre 30 y 35 UF/m2 es más o menos el costo que se podría considerar para una casa sólida en H.A. y Albañilería, con buenas terminaciones pero en general de tipo estándar, sin nada muy sofisticado, con muebles de buena calidad pero de diseño estándar, con ventanas de tamaño normal (sin grandes ventanales), altura interior de piso a cielo normal (generalmente 2,40 mts), sin revestimientos exteriores ni hormigón a la vista. Quizás podría salir 28 UF/m2 si la casa es de un piso y con techumbre liviana (sin losa de H.A). A estos valores habría que agregarle quizás unas 2 UF/m2 si el terreno es de mala calidad o en pendiente.
Entre 35 y 50 UF/m2 es el valor que puede alcanzar una vivienda si el diseño incluye grandes espacios abiertos con grandes ventanales, mayor altura interior de piso a cielo, revestimientos y/o hormigones a la vista, puertas enchapadas en madera, muebles especiales, etc.
Finalmete, los clientes deben considerar que también hay otros costos asociados a la construcción de una vivienda aparte de los m2 construidos, como construcción de cierros, rejas, panderetas, despejes y nivelaciones de terrenos, camino de acceso a la vivienda, estacionamientos, piscinas, etc.
Estos valores mencionados precedentemente consideran contratar a una Constructora seria y formal, dirigida por un profesional Ingeniero, Arquitecto o Constructor Civil.
Si tienes dudas o consultas, puedes agendar una Reunión con el Arquitecto Nicolas Loi.
Por videoconferencia o en persona,
y podremos ayudarte con tus inquietudes sobre tu futuro proyecto.
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